전세 자동 연장 및 묵시적 갱신

 

전세 자동 연장 및 묵시적 갱신

 

• 전세사기 때문에  전세에 대한 불안감이 증가하는 시기입니다. 많은 문제도 있지만 법을 이해하고 적용해야 합니다. 보통 전세계약 기간은 2년입니다. 

 

• 주택 임대차보호법에 따라 전세계약을 체결하더라도 이는 세입자가 불리한 것으로 간주되어 세입자는 2년의 기간을 주장할 수 있습니다. 기존 전세계약이 만료된 후 전세 계약을 연장할 시기가 오면 집주인과 세입자는 전세계약 연장에 대한 의사를 확인해야 하지만 집주인과 세입자 모두 별도의 계약에 대한 의사를 표시하지 않을 경우 전세계약은 자동으로 연장이 됩니다.

 

• 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신과 자동연장 전세계약의 법적 제도에 대해 알아보겠습니다.

 

• 목차
• 전세자동연장 및 묵시적 갱신
• 전세계약 묵시적 갱신 조건
• 묵시적 갱신된 전세계약의 해지
• 존속기간연장
• 묵시적 갱신 통보방법
• 재약정한 경우 임차인의 권리

 

 

전세계약 묵시적 갱신 조건

 

• 주인이 전세계약 만료 6개월전부터 2개월 전까지 갱신의 의사나 변경 내용을 통지하지 않고 세입자 역시 계약기간 만료 2개월 전까지 집주인에게 특별한 통지를 하지 않는 경우 자동적으로 2년간 전세 계약이 연장되는 것을 묵시적 갱신이 성립되는 것입니다.
• 계약조건 역시 기존과 동일하게 진행되는 것으로 간주 되며, 전세금도 동일하게 적용됩니다. 가른 계약조건이 동일하게 연장되는 것입니다. 
• 만약 세입자가 2기의 차임액,즉 월세가 있다면 2달분의 월세분을 연체한 경우나, 그 외 세입자로서 지켜야 할 의무를 위반했다면 묵시적 갱신이 발동하지 않습니다.
• 2020년까지 묵시적 갱신의 요건은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 효력이 있었으나, 2020년 말부터 6개월 전부터 2개월까지로 개정되었습니다.
• 집주인의 경우는 전세계약 만료 6개월전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 보증금 등 계약 변경 통지 하지 않는 경우입니다.
• 세입자는 계약기간 만료 2개월 전까지 집주인에게 별다은 통지를 하지 않는 경우입니다.

집주인과 세입자 모두 2개월 전까지 별도의 통지가 없어야 하며, 만약 한쪽이라고 계약연장을 하지 않겠다는 의사나 전세조건 변경 의사를 표시하면 묵시적 갱신은 법적 효력이 없습니다.

 

 

 

묵시적 갱신된 전세계약의 해지

 

 

• 묵시적 갱신은 기존 조건과 동일하게 계약이 연장된 것으로 보기 때문에 갱신에 따른 계약기간 역시 2년으로 됩니다.
• 따라서 2년간 전세로 거주하다가 묵시적 갱신이 되면 세입자는 2년 동안 해당 주택에서 거주할 권리를 가지게 됩니다.
• 그러나 세입자는 꼭 2년간 기간이 아니더라도 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
• 예를 들면, 세입자가 묵시적 갱신된 전세계약을 해지하겠다는 통지를 8월 1일에 집주인에게 통보했다면 11월 1일에 전세계약이 종료되며 세입자는 이날 집을 비워줘야 하며 집주인은 보증금을 반환하여야 합니다. 물론 당사자간에 합의가 있다면 3개월 안이라도 전세계약 해지를 할 수 있습니다.

 

존속 기간 연장

 

• 존속기간이 연장되었다 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 종료 통보가 가능함을 분명하게 드러내고 있습니다. 하지만 3개월이 지난 시점부터 효력이 발생하게 되니 통지 전에 시기를 염두에 두고 진해야 하는 점을 참고하시길 권장합니다. 이 경우 집주인은 세입자에게 보증금 반환을 반드시 해주어야 할 법적인 책임이 있습니다.

 

묵시적 갱신 통보 방법

 

 

묵시적 갱신의 계약해지를 통보할 때, 세입자가 집주인에게 계약해지 의사를 통보하는 방법은 다양합니다.

 

• 내용증명이 가장 확실한 방법 중 하나이지만 그 밖에도 통화를 녹음하거나, 문자메시지나 카톡으로도 해지 통보를 증명할 수 있습니다. 세입자가 집주인에게 계약해지를 통보하면 통지일로부터 3개월 후 전세계약은 해지되고, 그 해지일에 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
• 묵시적 갱신 외에도 2020년부터 세입자를 보호하기 위해 계약갱신 청구권도 새로 도입되었습니다. 계약 갱신 청구권 제도는 임대차 기간을 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있고, 보증금도 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 새로운 임대차 보호법에 추가된 제도입니다.
• 묵시적 계약 갱신과 계약 청구권은 별개의 내용입니다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장된다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월까지 기간에 계약 갱신 청구권을 행사하며 다시 전세기간을 연장할 수 있습니다.

 

 

재약정한 경우 임차인 권리

 

 

• 재 계약을 한경우 두 사람이 문서로서 서명 등을 한 경우라면 세입자는 다시 이에 따른 권리를 갖습니다. 이때 알아 두어야 할 점은 임차인은 여전히 임대차 보호법 6조에 따라서 3개월 전에만 통고한다면 언제든지 종결할 수 있다는 것입니다. 2년의 계약 기간을 정하였다고 하더라도 3개월 전 종료를 요구하면 보증금 등을 돌려받을 수 있는 권리가 발생합니다.

 

• 여기서 자주 갈등이 발생하는 요건 한 가지를 찾아볼 수 있는데요. 바로 이렇게 갱신을 한 상황에서 도중에 파기하고 퇴거할 때 임대인에게 복비를 주어야 하느냐 하는 문제입니다. 다시 말하자면 새로운 세입자를 구하도록 비용을 지급해야 하는지 여부인데요. 결론적으로 말씀드리자면 그렇지 않습니다. 3개월 전 통보 기한만 잘 지킨다면 그렇게 하지 않아도 됩니다.