전세계약 확정일자의 효력 및 전입신고

전세계약 확정일자의 효력 및 전입신고

 

전세사기의 사건들이 연이여 발생하는 가운데 전세사기를 막기 위해 우리가 할 수 있는 방법을 알아야만 합니다. 전세보증금의 사기는 사실상 전세를 구하는 입주자 입장에서는 전재산을 잃게 되는 경우가 생기기 때문에 이것이 안 좋은 선택까지 이어지는 경우가 있습니다. 최근 발생한 전세사기 수법은 일부 공인중개자들이 가담하면서 수법자체가 교묘하게 법을 피해 가는 경우도 있습니다. 사실 대부분의 사람들이 전세를 계약할 때 공인중개사의 말을 전적으로 믿고 계약하는 경우가 많습니다. 하지만 이제는 일부 공인중개사까지 믿을 수 없는 현실이기 때문에 전세사기를 당하지 않기 위해 기본적인 법적 효력을 가지는 경우를 알아야만 합니다. 그중 전입신고와 확정일자를 이해하고 있다면 조금이나마 도움이 됩니다.

 

전세사기의 원인

 

전세계적으로 전세라는 개념은 유일하게 우리나라에만 존재하는 제도입니다. 전셋값이 집값보다 비싸지는 현상 역시 우리나라에서만 볼 수 있는 특이한 현상인데, 이런 현상을 깡통 저세라고 합니다. 깡통전세는 집값과 함께 전셋값이 떨어지면서 깡통전세와 역전세난 현상이 동시에 나타나는 것입니다. 깡통전세는 무택의 전세금보다 매매가격이 낮아져, 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 주택입니다. 집주인의 채무 불이행으로 주택을 경매에 부쳤지만 낙찰가격이 보증금 미만인 집도 해당하는데, 전셋값이 집값에 80%가 넘어가는 다세대 주택, 연립주택은 모두 깡통전세 위험군에 속합니다. 깡통전세라도 집주인이 새로운 세입자를 들이거나 차입을 받아 보증금을 전부 돌려줄 수 있습니다. 실제로 깡통전세 집주인은 이런 방법으로 돌려 막기 보증금 대환을 하지만 이런 방법도 보증금을 돌려주기만 한다면 사기는 아닙니다.

 

대항력의 중요성

 

세입자와 집주인이 전세계약을 했습니다. 세입자는 계약일에 이사를 했고 몇달동안 아무 문제 없이 지내다가 갑자기 제삼자가 나타나 자기가 이 집을 매수한 새로운 주인이라고 당장 집을 빼라고 합니다. 이때 세입자는 집을 빼고 전세보증금을 새로운 주인에게 받을 수 있을 있는지 의문이 생깁니다. 세입자는 집을 빼줘야 하는 것이 맞습니다. 여기서 세입자는 새로운 집주인에게 전세계약의 유효함을 주장하기 위해서 대항력이라는 이해 해야 합니다. 대항력이란 세입자가 새로운 집주인과 같은 제삼자에게 전세 계약의 내용을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 이 대항력을 가지기 위해서는 인도와 전입신고가 필요합니다. 세입자는 전셋집으로의 이사와 전입신고를 마치게 되면 대항력을 가지게 되고 기존 전세계약 만료일까지 그대로 거주를 할 수 있습니다. 또한 계약기간 만료 시 새로운 집주인에게 전세보증금의 반환도 요구할 수 있습니다. 따라서 대항력을 가지기 위해서는 이사와 전입신고가 가장 중요한 내용입니다. 보통 전입신고를 하는 이유를 필요한 우편물 수령이나 택배를 받기 위한 경우를 많이 생각하지만 가장 중요한 이유는 내 집을 지키기 위해서입니다. 대항력의 법적 내용을 보면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 그러므로 위 사례의 경우 세입자가 정상적으로 전입신고를 했다면 기존 전세계약의 내용대로 계속 거주를 할 수 있습니다.

 

우선변제권의 중요성

 

세입자와 집주인이 전세보증금 5억원에 전세계약을 체결했습니다. 계약 전 등기부등본을 떼어보니 채권자 a에게 1억 원의 저당이 잡힌 것을 확인했지만 집값의 시세가 10억이라 별 문제없을 거라 예상하고 계약을 체결했습니다. 몇 달 후 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 되었고 8억에 낙찰되었습니다. 세입자는 경매대금 8억 원에서 채권자 a 가 가져가는 1억을 제외한 나머지를 돌려받을 것이라 생각했는데, 전세계약 체결 이후 집주인이 채권자 b에게 추가로 5억을 저당을 잡은 것을 확인하게 되었습니다. 이경우 세입자는 채권자 b보다 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 의문이 생깁니다. 저당권이 잡힌 집은 전세계약을 하지 말라는 말이 있습니다. 만약 집주인이 빚을 갚지 못하면 저당권으로 인해 집이 경매에 넘어가고, 선순위인 저당권자가 채무를 갚은 뒤에 후순위로 전세보증금을 돌려받기 때문입니다. 깡통전세처럼 집값에서 집주인의 저당권이 차지하는 비중이 높다면 전세보증금을 떼일 위험이 높습니다. 등기등본에 이러한 선순위 저당권을 확인해야 합니다. 위 사례의 경우에는 계약 당시에는 1억 원의 저당권 밖에 잡히지 않았으니 큰 문제는 모면했지만 진짜 문제는 바로 전세 계약 후 설정된 5억 원의 저당입니다. 당연히 전세계약 이후에 5억 원의 저당권이 설정되었으니 세입자가 선우 위로 돈을 돌려받는다고 생각하지만 그렇게 되기 의해서는 우선변제권이라는 것이 필요합니다. 우선변제권이란 전셋집이 경매로 넘어갈 때 경매대금에서 세입자가 남들보다 먼저 전세보증금을 돌려받을 권리를 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지면 집주인의 빚 때분에 집이 경매로 넘어가더라도 그 이후에 생긴 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 세입자가 이 우선변제권을 가지기 위해서는 위에 언급한 대항력에 더해 전세계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 전세계약서가 그 날짜에 존재하고 있었던 것으로 법률상 인정되는 일자를 의미합니다. 즉 세입자가 계약 이후 집주인이 집을 저당 잡아 대출을 받더라도 그 저당보다 우선변제권을 가지기 위해서는 전입신고와 확정일자가 모두 필요합니다. 따라서 이 사례에서 세입자가 나중에 채권자보다 우선변제권을 가지는지는 전입신고와 확정일자 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 세입자가 전입신고와 확정일자 중에서 하나라도 누락을 했다면 전세보증금을 일부 또는 전부를 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 따라서 전입신고와 확정일자는 선택이 아니라 필수라고 할 수 있습니다. 

 

전세사기의 유형

 

전세사기의 유형을 보면 무자본 갭투기가 있습니다. 전세가가 매매가보다 높은 점을 이용해 전세보증금을 통해 추가 주택을 매수합니다. 여러채를 매수할 수 있는 방법입니다. 건물주 먹튀는 건축주 직접 전세 유형으로 바지 사장을 두고 건물을 양도합니다. 바지 사장은 돈이 없으니 사기가 발생하는 경우가 생기는 사기입니다. 대항력 무력화 전입신고를 하면 대항력이 생기면서 사기를 예방할 수 있다고 하지만 교묘하게 근저당권 효력일과 전입신고 효력일의 차이를 이용해 성행하는 사기 역시 전세사기 유형 중 하나입니다. 

 

전입신고 하는 방법

 

이사를 하면 세대주 등 신고의무자는 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 인터넷에 접속하여 전입신고를 해야 합니다. 하지만 전입신고는 빠르게 잔행 하는 것을 권장합니다. 전국 번호판의 경우에는 다른 도시로 이사하더라도 전입신고를 했다면 별도로 자동차 변경등록을 할 필요가 없습니다. 그러나 다른 특별시ㆍ광역시 또는 도로 이전하는 경우로서 자동차등록번호판에 관할 관청의 기호표시(예를 들어 "서울 O 가 OOOO")가 있는 지역 번호판인 경우에는 전입신고와 별도로 자동차 변경등록 신청을 해야 합니다. 전세나 월세 세입자의 경우에는 보증금 보호를 위해 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 세입자의 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 날의 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 이 날 이후부터는 집주인이 집을 담보로 대출을 받더라도 그보다 앞서 전세보증금을 돌려받을 우선변제권이 생기게 됩니다. 

 

확정일자 받는 방법

 

임차인은 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙에 의거, 확정일자를 부여받으려는 사람은 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 합니다. 또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소에 해야 합니다. 확정일자를 취득하려는 경우 주택임대차계약서에 다음의 요건을 갖추어야 합니다. 임대인·임차인의 인적 사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것, 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있을 것,글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그 부분에 다른 글자가 없음이 표시되어 있을 것, 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있을 것, 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있을 것, 확정일자가 부여되어 있지 않을 것입니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다. 확정일자부여기관에 내야 하는 수수료는 확정일자 부여에 관한 수수료와 정보제공에 관한 수수료로 구분되며, 수수료 금액은 다음과 같습니다.